Bouwshift vergt stevige gemeenteoverschrijdende ambitie

  • 2 februari 2021

Betonstop, bouwpauze, bouwshift : er werd al veel over gediscussieerd en geschreven. De Vlaamse Regering lanceerde het concept met veel bombarie met de intentie de open ruimte beter te beschermen, maar het zijn wel de lokale besturen die het beleid moeten gaan realiseren.

Lokale beleidsmakers hebben zich ongetwijfeld al stevig in het haar gekrabd: hoe gaan we dat in godsnaam voor elkaar krijgen? Wat zijn de gevolgen voor de reeds uitgestippelde lokale ruimtelijke visie? Is dit budgettair überhaupt wel haalbaar voor kleine gemeenten? Kan een grensoverschrijdende aanpak alles wat draaglijker maken?

Collega Marnik, deskundige Ruimtelijke Ordening bij Haviland, laat zijn licht schijnen op de zaak.

Wat is het probleem?

De Vlaamse regering lanceerde vorige legislatuur het begrip “betonstop”. Dit begrip omvat de intentie om een betere bescherming van het open landschap te bieden, zodat dat er tegen 2040 geen enkel stuk onbebouwde ruimte meer wordt aangesneden om te bebouwen. Vlaanderen heeft immers een te hoge verhardingsgraad en door onze verkavelingscultuur en lintbebouwing heeft het ook een sterk versnipperd open landschap. Elke dag wordt bijkomend een equivalent van enkele voetbalvelden open ruimte ingenomen om te bebouwen.

Hoewel de intentie juist zat, bleek het begrip “betonstop” veel te geladen. Begrippen zoals verdichting, verweving en andere woonvormen werden aansluitend door de Vlaamse Bouwmeester naar voor geschoven. Echter ontbreekt tot nu toe nog steeds een wetgevend kader om deze begrippen ook te realiseren. In plaats van bescherming van de open ruimte, moeten we spijtig genoeg het omgekeerde effect vaststellen. Meer aanvragen van eigenaars die schrik hebben om ontwikkelingsmogelijkheden (en geld) te verliezen. Gemeentes die overladen worden met nieuwe aanvragen kunnen niet anders dan toekijken en vaststellen dat de betrokken gronden “juridisch” geschikt zijn om te bebouwen. Door het ontbreken van een wettelijk kader, blijven de gemeentes gebonden aan de “klassieke” bebouwingswijzen. Een verweving of stapeling van functies was in vele gevallen niet mogelijk door de lokale (en vaak achterhaalde) planologische voorschriften.

Wettelijk kader

De Vlaamse Overheid is sinds de lancering van het begrip naarstig aan het werk om het zogenaamde instrumentendecreet op poten te zetten. Zoals de naam het zegt omvat dit decreet de instrumenten voor de overheden om de bescherming van de open ruimte te gaan realiseren. Het decreet zal mechanismes en bepalingen verzamelen die hiervoor gebruikt kunnen worden zoals bijvoorbeeld grondruil, voorkooprecht, herverkavelingen uit kracht van wet,….

Ondertussen werd de beladen term “betonstop” vervangen door de “bouwshift” in het nieuwe regeerakkoord, dit begrip dekt meer de lading volgens de Vlaamse Regering. De betonstop gaat inderdaad veel verder dan louter ontharding, het is vooral een kentering in hoe we gaan wonen en werken in de toekomst ten opzichte van het klassieke patrimonium en de klassieke verkavelingen. Er wordt echter nog steeds gesproken over betonstop in de media, misschien ook wel deels omdat de beladen term meer reacties zal uitlokken.

Voor dit nieuwe wettelijke kader en een daadwerkelijke bescherming van de open ruimte, dient de gemeente werk te maken van niet enkel ruimtelijke uitvoeringsplannen, maar ook een herwerking van hun gemeentelijk structuurplan of beleidsplan uit te voeren. U leest het goed, het is de gemeente die het beleid zal moeten realiseren. Echter zijn deze processen zeer tijdrovend en staat er een stevig kostenplaatje tegenover. Ook dient men een draagvlak te creëren bij de bevolking, iedereen begrijpt dat het zo niet verder kan… totdat hun eigendom en de ontwikkeling daarop (en dus ook de waarde) in het vizier komt.

Vergoeding grondeigenaars : zegen voor draagvlak, maar vloek voor gemeentekas

In december 2020 kwam de betonstop opnieuw in het nieuws, de Vlaamse regering had een akkoord bereikt over de vergoeding van grondeigenaars. Deze gaan geen 80% meer vergoed krijgen van de wervingswaarde, maar 100% van de geschatte marktwaarde van de grond. Ook is het niet enkel de strook van 50m vanaf de straat, maar het gehele perceel dat in aanmerking wordt genomen. Dit is een goede zaak om het draagvlak bij de bevolking te gaan vergroten, maar dit maakt het voor de gemeentes nog moeilijker om het Vlaamse beleid te gaan realiseren.

Niet enkel zal die de kosten voor de opmaak van nieuwe structuur- en beleidsplannen moeten dragen, ook de kosten van een nieuw RUP en de daaraan verbonden planschade en -baten zijn voor de rekening van de gemeente. Via planbaten zal er wel wat van de kosten terugvloeien naar de gemeentekas. Maar laat ons eerlijk zijn, als het doel is om de open ruimte te beschermen dan zal in de meeste gevallen de bebouwbaarheid verdwijnen. Gemeenten die niet over een riant budget beschikken, gaan dus ook maar beperkte ingrepen kunnen doen.

Pauzeknop voor woonreservegebieden

Een goede zaak is alvast dat de woonreservegebieden “on hold” worden gezet tot 2040, dit is de nieuwe verzamelnaam voor woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden voor woonwijken, woonreservegebieden en woonaansnijdingsgebieden. In sommige van deze gebieden is duidelijk aangegeven dat de gemeente eerst initiatief moet nemen door het gebied te ordenen (aan de hand van bijvoorbeeld een RUP), voor men dit gebied kan ontwikkelen.

Echter kon men dit in sommige gebieden omzeilen aan de hand van groepswoningbouw. Vroeger werd dit vaak gebruikt door sociale huisvestingsmaatschappijen, maar tegenwoordig wagen ook enkele grotere ontwikkelaars zich aan dergelijke projecten. Ook aan de hand van een PRIAK (principieel akkoord) met de deputatie konden deze gebieden aangesneden worden. De woonreservegebieden zijn echter vaak slecht gelegen en de ontwikkeling ervan is vaak niet wenselijk omwille van de goede ruimtelijke ordening, mobiliteitsaspecten, de maatschappelijke kost die de ontwikkeling ervan met zich zou meebrengen,...

Het nieuwe juridische kader voor deze gebieden zal groepswoningbouw niet meer zomaar toelaten, en dus aan de gemeente de mogelijkheid geven om bepaalde ontwikkelingen af te blokken en niet overhaast te moeten investeren in een RUP of andere planinitiatieven. Dit wil niet zeggen dat deze gebieden niet ontwikkelbaar zijn, het is aan de gemeente om – via een gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van een woonreservegebied – te bepalen of de zogenaamde stolp over een bepaald gebied kan gelicht worden. Een gemeente kan deze gebieden bijvoorbeeld nog steeds aanwenden om hun sociaal objectief te gaan realiseren. 

De gemeenteraad zal voor elk gebied een vrijgavebesluit moeten aannemen dat dit gebied open stelt voor bebouwing. Ook derden kunnen dergelijke vraag tot de gemeenteraad richten. Het is aan de gemeenteraad om de kwalitatieve en duurzame inrichting van het gebied te beschermen.

Het uitstel en de bevriezing tot 2040 moet de gemeentes toelaten om een lokaal beleid uit te stippelen en de nodige budgetten te verzamelen om tegen dan de bestemmingswijzigingen door te voeren. Tegen 2040 zal het voor de grondeigenaars in deze gebieden ook duidelijk moeten zijn of hun grond in waarde zal stijgen of dalen en of ze dus recht hebben op planschade of planbaten moeten betalen.

Gemeentes aan zet

De Vlaamse Overheid geeft duidelijk aan dat de gemeentes aan zet zijn. Zij kennen het best de lokale situatie. Dit is inderdaad zo, maar gezien het lucratieve karakter van de ontwikkeling van deze gebieden alsook het kostenplaatje verbonden aan deze (r)evolutie, moet een gemeente en zijn mandatarissen sterk in de schoenen staan, over verschillende legislaturen heen.

Ook dient er een concrete afstemming te zijn voor een overkoepelend beleid over de gemeentegrenzen.

Hoewel zowel de Vlaamse Overheid en de provincie werk maken van een nieuw beleidsplan, blijven dit algemene krijtlijnen. Het is de gemeente die, al dan niet met de buren, de ambitie moet tonen en uitdragen om lokaal de omgeving toekomstgericht op te waarderen. En om de kentering in te zetten, is die grensoverschrijdende ambitie meer dan nodig.

De vraag is ook of wat er vandaag op tafel ligt, ook daadwerkelijk wet zal worden. De bouwshift heeft immers al zoveel variaties gekend, het wordt hoogdringend tijd dat er wordt afgeklopt zodat de gemeentes aan de slag kunnen gaan en het huidige juridische (en grondverspillend) kader naast zich neer kunnen leggen. Elke nieuwe aanvraag is immers een gemiste kans om toekomstgericht in te grijpen.